市政府关于印发无锡市市区商品房预售资金监管办法的通知

各市（县）、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

　　《无锡市市区商品房预售资金监管办法》已经市政府第33次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　无锡市人民政府

　　2024年1月18日

　　  （此件公开发布）

　　无锡市市区商品房预售资金监管办法

　　第一章  总则

　　第一条  为进一步促进房地产市场健康发展，保障预售商品房当事人合法权益，规范商品房预售资金监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市市区范围内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、拨付和管理适用本办法。

　　第三条  本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部款项。

　　本办法所称监管项目，是指经批准预售并实施商品房预售资金监管的商品房项目。

　　第四条  商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记为止。

　　第五条  鼓励推行“互联网+资金监管”管理服务模式，市区建立统一的商品房预售资金监管信息系统（以下简称监管系统），推动监管系统与商业银行业务管理系统对接，实现商品房预售资金信息化管理。

　　第二章  监管部门和实施机构

　　第六条  无锡市住房和城乡建设局（以下简称市住房城乡建设局）、中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局，按照各自职责做好商品房预售资金监管工作。

　　市住房城乡建设局是商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的组织实施。

　　中国人民银行无锡市分行负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）管理工作。

　　国家金融监督管理总局无锡监管分局负责对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

　　第七条  具体负责商品房预售资金监管工作的实施机构履行以下职责：

　　（一）贯彻执行国家和省、市有关商品房预售资金监管的法律法规和方针政策；

　　（二）维护、管理和使用监管系统；

　　（三）对商品房预售资金的收存、拨付进行管理；

　　（四）督促检查商品房预售资金监管实施情况，负责房地产开发企业在商品房预售资金方面违法违规行为的投诉处理；

　　（五）商品房预售资金监管其他有关工作。

　　第三章  监管银行

　　第八条  市住房城乡建设局会同中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局制定方案，通过公开招标方式确定商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）。

　　市住房城乡建设局通过门户网站公示中标监管银行目录。

　　招标一般每3年一次。

　　第九条  参与招标的商业银行应当为商业银行分行或法人银行总行，具备保证资金安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件。

　　中标监管银行应当与实施机构签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），积极配合实施机构做好商品房预售资金监管工作。

　　第十条  监管银行应当按照要求对接监管系统，确保推送的数据信息及时准确，并通过监管系统定期对账。

　　第四章  监管账户

　　第十一条  房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，从中标监管银行目录中选择一家商业银行，开设监管账户，并与实施机构、监管账户开户行签订商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。

　　第十二条  市住房城乡建设局应当将监管账户信息在商品房预售许可证上载明，并通过门户网站公示。

　　房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户信息按照要求在销售现场公示，并在商品房买卖合同上载明。

　　第十三条  监管项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业可以向实施机构申请解除商品房预售资金监管，实施机构应当在3个工作日内完成核实。经核实情况属实的，对应监管账户解除监管。

　　第五章  监管额度

　　第十四条  监管额度是监管账户中保障监管项目竣工交付所需的资金额度。监管额度按照监管标准与申请预售建筑面积相乘，并且综合市住房城乡建设局最新公布的房地产开发企业信用等级等因素确定。

　　监管标准由市住房城乡建设局组织相关专业机构，根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布。

　　监管额度可以按栋分别核算。

　　第十五条  诚信企业（A级）的监管项目，可以按照70%比例确定监管额度；诚信企业（A级）的监管项目没有存续开发贷款、土地抵押、在建工程抵押及股权质押，并承诺本商品房项目没有其他债务且在完成不动产首次登记前不再新增各类债务及各类抵押的，经向市住房城乡建设局申请，可以按照50%比例确定监管额度，违反承诺的，取消相应优惠措施。

　　诚信较差企业（C级）、失信企业（D级）的监管项目，列为预售资金使用重点监管对象。针对重点监管对象的监管具体措施由市住房城乡建设局另行制定。

　　第十六条  监管额度内资金应当用于本监管项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

　　监管账户累计归集资金超出监管额度后，房地产开发企业可以向实施机构直接申请拨付超出部分资金。

　　第十七条  监管账户内资金达到监管额度后，房地产开发企业可以凭商业银行出具的符合条件的保函，置换同等额度的监管额度内资金。

　　出现保函明确的索赔情形时，实施机构应当及时向保函出具银行发起索赔。

　　第六章  资金收存和拨付

　　第十八条  房地产开发企业应当确保商品房预售资金直接存入监管账户。

　　购房人应当协助房地产开发企业将支付的商品房预售资金全部直接存入监管账户。

　　购房人申请按揭贷款的，按揭贷款银行或者住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到监管账户。

　　第十九条  实施机构根据下列工程形象进度节点逐步减少监管额度内必须留存资金：

　　（一）多层建筑完成地上50%形象进度或者高层建筑完成地上30%形象进度的，留存资金不得低于监管额度的60%；

　　（二）高层建筑完成地上60%形象进度的，留存资金不得低于监管额度的50%；

　　（三）形象进度达到主体结构封顶的，留存资金不得低于监管额度的40%；

　　（四）形象进度完成外立面施工的，留存资金不得低于监管额度的30%；

　　（五）取得建设工程规划核实合格证的，留存资金不得低于监管额度的20%；

　　（六）通过交付使用竣工验收的，留存资金不得低于监管额度的5%。

　　在相应的工程形象进度节点，房地产开发企业可以向实施机构申请拨付监管额度内可用资金支付工程款项，原则上拨付对象为监管项目工程施工相关单位。

　　本办法实施后开工建设的监管项目，房地产开发企业申请向工程施工相关单位拨付监管资金时，申请拨付的监管资金和已发放的开发贷资金总计不得超过相关工程施工合同金额。

　　房地产开发企业在申领商品房预售许可证之前确已提前支付工程款项，经实施机构审核符合条件的，该部分资金可以拨付到房地产开发企业，但不得超过监管额度的20%。

　　第二十条  监管项目的工程形象进度达到相应节点的，房地产开发企业可以向实施机构申请工程形象进度查勘，实施机构应当自受理之日起3个工作日内完成工程形象进度材料审核及现场查勘，符合条件的，通过监管系统更新监管项目工程进度。

　　实施机构可以聘请第三方单位承担工程形象进度查勘工作，并对第三方单位的工作进行指导监督。

　　第二十一条  房地产开发企业与购房人解除购房合同涉及监管资金退款时，监管账户累计归集资金未超出监管额度的，房地产开发企业可以持合同注销证明向实施机构申请退回相应购房款；监管账户累计归集资金超出监管额度的，房地产开发企业自行结算退款。

　　第二十二条  房地产开发企业申请拨付监管资金的，应当确保申请材料真实有效。

　　实施机构应当自受理之日起2个工作日内完成审核，符合条件的，出具同意拨付证明；不符合条件的，出具不予拨付通知书。

　　监管账户开户行应当在收到同意拨付证明的2个工作日内，按照监管协议约定完成资金拨付。监管账户开户行发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并告知实施机构。

　　第七章  应急机制

　　第二十三条  因不可抗力对商品房销售及施工进度等造成普遍性、持续性影响，市住房城乡建设局可以在报请市人民政府同意后，制定提前拨付监管资金等阶段性纾困措施，提前拨付的监管资金原则上专项用于工程建设。

　　第二十四条  因监管项目处置突发性社会矛盾，确需提前使用监管额度内资金用于工程建设、化解风险矛盾的，经属地区级人民政府评估确认，在确保落实资金回补措施的前提下，市住房城乡建设局可以依申请同意应急使用监管资金，实施机构按照市住房城乡建设局意见办理资金拨付手续。

　　第二十五条  因商品房项目停工、烂尾等风险处置工作需要，可以施行预售资金特别监管措施。

　　施行预售资金特别监管措施的，应当在属地区级人民政府组织下制定“一楼一策”工作方案。工作方案应当包括监管实施部门、资金使用计划和属地监管专用账户信息等内容，并经市住房城乡建设局审核同意。工作方案中资金使用应当优先保障工程建设竣工交付，兼顾化解风险矛盾，资金使用节点根据风险处置需要设定。

　　实施机构应当配合做好预售资金特别监管措施指导协调，按揭贷款银行和公积金管理中心应当配合将按揭贷款直接存入指定属地监管专用账户。

　　第八章  监督管理

　　第二十六条  市住房城乡建设局、中国人民银行无锡市分行、国家金融监督管理总局无锡监管分局建立联动工作机制，按照各自职责对房地产开发企业以及商业银行做好监督指导。

　　实施机构按照分类分档、动态调整原则，对存在延期交付或者停工风险的监管项目、主要投资方存在风险的监管项目加强日常监督指导，可以与相关部门共同督促房地产开发企业合理使用监管资金支持项目建设。

　　第二十七条  监管银行按照合作协议指导监管账户开户行做好以下工作：

　　（一）依法依规履行监管协议；

　　（二）加强监管账户日常管理；

　　（三）发现房地产开发企业违法违规行为或者监管账户异常情况，及时告知实施机构。

　　第二十八条  房地产开发企业未按照要求公示监管账户信息、未按照规定将商品房预售资金存入监管账户、提供虚假材料申请拨付监管资金的，由实施机构督促改正；情节严重或者拒不改正的，实施机构按照监管协议暂停拨付监管资金，并将涉及房地产开发企业信用情况上报市住房城乡建设局处理。

　　市住房城乡建设局对房地产开发企业违法违规行为，依法依规予以查处。

　　第二十九条  监管账户开户行未按照规定或者监管协议约定及时拨付监管资金、擅自拨付监管资金、挪用监管资金的，由监管银行督促改正；监管账户开户行拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，市住房城乡建设局可以取消监管银行参加下一轮投标资格。

　　按揭贷款银行未按照规定将商品房预售资金直接划入监管账户的，依法依规承担相应责任。

　　市住房城乡建设局应当将银行违规情况通报国家金融监督管理总局无锡监管分局、中国人民银行无锡市分行。国家金融监督管理总局无锡监管分局、中国人民银行无锡市分行对违反本办法相关规定的商业银行，依据相应职责依法予以查处。

　　第九章  附则

　　第三十条  江阴市、宜兴市可以参照本办法执行。

　　第三十一条  市住房城乡建设局应当本着确保商品房预售资金安全、服务便捷高效的原则，制定具体的操作细则。

　　第三十二条  本办法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日。《市政府关于印发无锡市商品房预售资金监管办法的通知》（锡政规〔2021〕1号）同时废止。

　　本办法施行之前已处于监管状态的，仍按原规定监管，直至监管解除。

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图解：《无锡市市区商品房预售资金监管办法》

来源：无锡市人民政府